MUSTERDOKUMENT · KEIN REALER VORGANG · ALLE NAMEN, OBJEKTE, MESSWERTE UND BETRÄGE SIND ANONYMISIERT UND FREI ERFUNDEN.

1.Anlass, Auftrag und Fragestellung

Der Auftraggeber beauftragte die Alpha Quadrat Bauplanung & Projektmanagement UG mit der Erstellung eines Privatgutachtens zur Klärung von Feuchteerscheinungen im Kellergeschoss des vorbezeichneten Objektes. Anlass sind wiederkehrende Durchfeuchtungen und Salzausblühungen an den erdberührten Kelleraußenwänden.

Dem Sachverständigen wurden folgende Fragen gestellt: (1) Welcher Art und welchen Umfangs ist die Durchfeuchtung? (2) Was ist die maßgebliche Schadensursache? (3) Welche Instandsetzungsmaßnahmen sind fachgerecht und in welcher überschlägigen Größenordnung liegen die Kosten?

2.Grundlagen und verwendete Unterlagen

Grundlage des Gutachtens sind die Feststellungen der Ortsbesichtigung am 10.03.2026 (10:15 bis 11:30 Uhr) im Beisein des Eigentümers sowie die nachstehend genannten Unterlagen und Regelwerke. Die Witterung war trocken (ca. 12 °C, bedeckt), die Vortage waren niederschlagsreich.

Herangezogene Regelwerke: DIN 18533 (Abdichtung erdberührter Bauteile), WTA-Merkblätter 4-4 und 4-10 (nachträgliche Abdichtung / Injektionsverfahren) sowie DIN 4108 (Wärme- und Feuchteschutz, Bezugswerte). Es wurden ausschließlich die zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung zugänglichen Bereiche beurteilt; eine Bauteilöffnung erfolgte nicht.

3.Objektbeschreibung und Bestandssituation

Es handelt sich um ein freistehendes, unterkellertes Einfamilienhaus, Baujahr 1994, in massiver Bauweise (Mauerwerk). Das Kellergeschoss wird als Lager und Hauswirtschaftsraum genutzt. Die erdberührten Außenwände des Kellergeschosses weisen keine erkennbare funktionsfähige Vertikalabdichtung auf; eine wirksame Horizontalabdichtung gegen aufsteigende Feuchte ist nicht feststellbar.

Betroffen sind im Wesentlichen die erdberührte Nord- und Ostwand des Kellergeschosses. Der umgebende Baugrund fällt zur Gebäuderückseite leicht ab; eine Dränage ist nach Angaben des Eigentümers nicht vorhanden.

4.Feststellungen / Befund

An den erdberührten Kelleraußenwänden zeigen sich großflächige Durchfeuchtungen, vom Wand-Boden-Anschluss aufsteigend bis ca. 60 cm über Oberkante Fußboden. Der Innenputz ist im Sockelbereich hohlliegend und mürbe, mit Salzausblühungen und abplatzendem Anstrich. An der Nordwand ist ein beginnender Schimmelpilzbewuchs (ca. 0,5 m²) erkennbar. Die Schadensausprägung nimmt mit der Höhe ab.

4.1 Messwerte

Die Feuchtebestimmung erfolgte orientierend mit kapazitivem und Widerstandsverfahren sowie zur Absicherung mittels Darr-Probe an entnommenen Materialproben. Die Werte bestätigen den von unten nach oben abnehmenden Feuchtegradienten.

5.Bewertung und sachverständige Würdigung

Das Schadensbild – aufsteigende Durchfeuchtung mit nach oben abnehmendem Gradienten, Salzausblühungen und hohlliegender Sockelputz – ist charakteristisch für kapillar aufsteigende Feuchtigkeit infolge fehlender bzw. unwirksamer Horizontalabdichtung.

Anhaltspunkte für drückendes Wasser liegen nicht vor. Nach den örtlichen Verhältnissen ist von Bodenfeuchte und nichtstauendem Sickerwasser auszugehen; dies entspricht der Wassereinwirkungsklasse W1-E nach DIN 18533. Ergänzend ist die erdberührte Vertikalabdichtung als unzureichend zu bewerten. Der Schimmelbewuchs an der Nordwand ist eine Folge der dauerhaften Durchfeuchtung in Verbindung mit dem erhöhten Feuchteangebot der Raumluft.

6.Empfehlungen und Maßnahmen

Die Maßnahmen sind nach Dringlichkeit gegliedert. Grundlage einer dauerhaften Instandsetzung ist die Wiederherstellung einer wirksamen Abdichtung der erdberührten Bauteile.

7.Zusammenfassung

Die Feuchteschäden im Kellergeschoss sind auf eine fehlende bzw. unwirksame Horizontal- und Vertikalabdichtung der erdberührten Bauteile zurückzuführen; maßgebliche Ursache ist kapillar aufsteigende Feuchtigkeit (Wassereinwirkungsklasse W1-E nach DIN 18533). Die Schäden sind mit den beschriebenen Maßnahmen fachgerecht instand setzbar. Das Gutachten wurde nach bestem Wissen und Gewissen unparteiisch erstellt.

8.Hinweise und Haftung (Disclaimer)

Dieses Dokument ist ein Privatgutachten. Es hat nicht die Stellung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens und ersetzt kein selbständiges Beweisverfahren. Die Beurteilung beruht auf einer zerstörungsfreien Untersuchung der zugänglichen Bereiche zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung; verdeckte Mängel, die ohne Bauteilöffnung nicht erkennbar sind, können nicht ausgeschlossen werden.

Das Gutachten enthält keine Rechtsberatung. Aussagen zu bauordnungsrechtlichen oder zivilrechtlichen Fragen sind der zuständigen Bauaufsichtsbehörde bzw. der rechtlichen Beratung vorbehalten. Kostenangaben sind überschlägige Schätzungen und keine verbindlichen Angebote.

9.Anlagenverzeichnis

NORMBEZÜGE · DIN 18533 (ABDICHTUNG ERDBERÜHRTER BAUTEILE, W1-E) · WTA 4-4 / 4-10 · DIN 4108. MUSTERDOKUMENT · KEIN REALER VORGANG · NAMEN, OBJEKT UND WERTE FREI ERFUNDEN.